Parkett-Beschädigung durch Hundehaltung – Hat Vermieter Anspruch auf Schadenersatz?

Das AG Koblenz (AG Koblenz, 20.12.2013 – 162 C 939/13) musste sich mit genau dieser Frage befassen.

Der Kläger bewohnte als Mieter vom 01.07.2011 bis 31.05.2012 eine beim Beklagten angemietete 3 Zimmer-Loftwohnung. Im Wohnbereich dieser Wohnung ist Parkett ausgelegt. Dem Mietverhältnis lag ein Mietvertrag vom 18.05.2011 zugrunde. § 13 dieses Mietvertrages enthält eine formularmäßige Regelung dahingehend, dass die Haltung von Tieren mit Ausnahme von Kleintieren der schriftlichen Einwilligung des Vermieters bedarf. Nach § 13 Satz 5 des Mietvertrages haftet der Mieter für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden. § 27 des Vertrages enthält eine Individualvereinbarung mit folgendem Wortlaut: „Die Tierhaltung wird für den, uns bekannten, Hund (Labrador) gestattet.“

Während der Mietzeit kam es durch den von dem Kläger nach Maßgabe der zitierten Bestimmung des § 27 Mietvertrag gehaltenen Labrador zu Beeinträchtigungen der Oberflächenversiegelung des in der Wohnung verlegten Parketts. Davon war die gesamte Parkettfläche mit Ausnahme derjenigen Stellen betroffen, wo Möbel aufgestellt waren. Es handelte sich um Kratzer, die auf die Einwirkung der Krallen des Hundes des Klägers zurückzuführen waren. Ursächlich hierfür waren die täglichen Bewegungen des Tieres über den gesamten Mietzeitraum.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses beanstandete die zuständige Hausverwaltung den Zustand des Parketts. Für die Instandsetzung berechnete die beauftragte Firma insgesamt 4.863,53 €. Zur Vermeidung einer anderweitigen Inanspruchnahme für Mietausfallschaden an die Hausverwaltung zahlte der Kläger zunächst den Rechnungsbetrag. Mit seiner Klage vor dem AG Koblenz verlangte der Kläger dann die Rückzahlung vom Beklagten.

Das Amtsgericht gab der Klage statt und führte aus, dass der Kläger den Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB in Anspruch nehmen kann, da die von ihm geleistete Zahlung für die Instandsetzung des Parkettbodens in dem zuvor von ihm angemieteten Mietobjekt ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Dem Beklagten stand diesbezüglich kein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache im Hinblick auf die von dem Hund des Klägers verursachten Beeinträchtigungen des Parkettbodens zu, da diese im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauches herbeigeführt wurden, den der Kläger als Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten hat.

Nach Ansicht des AG Koblenz kam es entscheidend darauf an, ob ein Schadensersatzanspruch des Beklagten gegen den Kläger wegen der durch den Hund des Klägers verursachten Kratzer auf dem Parkettboden des Mietobjektes gerechtfertigt war oder ob diese Kratzer noch im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauches gemäß § 538 BGB liegen. Letzteres hat das Amtsgericht ausdrücklich bejaht und ausgeführt:

„Hierbei ist zunächst darauf abzustellen, dass gemäß § 27 des Mietvertrages dem Kläger die Haltung eines ganz bestimmten Tieres, nämlich eines konkret so bezeichneten Labradorhundes, in der angemieteten Wohnung ausdrücklich gestattet war und der Beklagte diesen Hund ausdrücklich als ihm bekannt bezeichnet hat. Selbstredend folgt aus der Gestattung dieser Tierhaltung nicht, dass damit alle von dem Hund verursachten Schäden nicht mehr in den Verantwortungsbereich des Klägers fallen sollen und können.

Von der Gestattung der Tierhaltung unberührt bleiben Ansprüche auf Ersatz solcher Beeinträchtigungen der Mietsache, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Lediglich die der genehmigten Tierhaltung eigentümlichen Begleitumstände hat der Vermieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hinzunehmen.

Auf den vorstehenden Fall übertragen bedeutet ist, dass das normale Laufverhalten des Labradorhundes im Rahmen der genehmigten Tierhaltung Teil des vertraglich vereinbarten Gebrauches ist. Die zwangsläufig damit verbundene Folge einer Abnutzung des Parkettbodens durch die Krallen des Hundes, die durch die sach- und artgerechte Haltung dieses Hundes ausgelöst wird, kann deshalb keinen Ersatzanspruch des Vermieters und damit des Beklagten auslösen.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die entstandenen Kratzspuren nicht mehr auf eine normale und artgerechte Fortbewegung des Hundes zurückzuführen wären. Zu denken wäre hier beispielsweise an ein Scharren des Hundes an einer bestimmten Stelle oder an Spuren, die durch Springen oder plötzliches Abstoppen entstehen. Um solche Beeinträchtigungen des Bodens handelt es sich vorliegend jedoch unstreitig nicht.

Der Sachverhalt kann deshalb unter dieser Prämisse nicht anders beurteilt werden, als wenn die streitgegenständlichen Kratzer von Menschen beim normalen Laufen über den Parkettboden bei Tragen von normalem Schuhwerk verursacht worden wären. Insoweit ist es in der Rechtsprechung anerkannt, dass Laufstraßen auf Parkettböden normale Abnutzungsspuren im Rahmen des § 538 BGB darstellen.

Etwas anderes ergibt sich vorstehend auch nicht aus § 13 S. 5 des Mietvertrages. Zwar soll nach dieser Bestimmung der Mieter, mithin der Kläger, für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden haften. Das Gericht ist insoweit der Auffassung, dass diese Klausel, die nach ihrem Wortlaut eine uneingeschränkte Haftung des Mieters für alle durch die im Rahmen einer genehmigten Tierhaltung entstandenen Schäden beinhaltet, eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt“.

Einem Vermieter steht wegen durch einen Hund verursachte Parkettkratzer dann kein Anspruch auf Schadenersatz zu, wenn er die Hundehaltung genehmigt hat und die Kratzer durch eine artgerechte Haltung des Tiers entstanden sind. In einem solchen Fall sind die Schäden vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst.

Streitigkeiten aufgrund von Schäden in einer Mietwohnung sind von hoher Bedeutung in der Praxis.

Für Fragen rund um das Mietrecht stehen Ihnen unsere Anwälte Herbert Doll, Anke Schumann und Matthias Schwab jederzeit zur Verfügung.