Reparaturkosten-Übernahme trotz Trennung?

Beschwerde gegen hälftige Kosten

Auch wenn sich ein Ehepaar trennt, bleibt das gemeinsame Eigentum an einer Immobilie grundsätzlich weiter bestehen. Regelmäßig kommt es nach einem Bruch in der Beziehung, auch zu einer räumlichen Trennung. Bleibt nur einer der Eheleute in der gemeinsamen Immobilie wohnen, stellt sich oftmals die Frage wer zahlen muss, wenn Reparaturen an dem Wohnanwesen durchgeführt werden.

Mit einer solchen Konstellation musste sich in einer aktuellen Entscheidung das OLG Brandenburg beschäftigen (Brandenburgisches OLG, Beschluss v. 15.12.2015, Az.: 9 UF 29/15).

Das Dach des gemeinsamen Hauses war ursprünglich mit Dachpappe in Gestalt von Dachschindeln belegt. Der Ehemann ließ, nachdem Wasser in das Dach eingedrungen war, Notreparaturmaßnahmen durch Verschmieren entstandener Risse vornehmen. Zugleich trat er an seine Ehefrau zwecks weiterer Reparatur- bzw. Ausbesserungsarbeiten am Daches heran. Der Ehemann ließ sodann das Dach neu eindecken. Das Dach erhielt zudem eine Konterlattung und Dämmung, zudem wurde die Neigung des Daches verändert. Es wurden Balken in das Dach eingezogen und ebenfalls eine Veränderung/Neueindeckung des Daches der Terrasse vorgenommen. Zudem wurde eine neue Dachrinne eingezogen. Die Ehefrau lehnte eine Übernahme der hierfür entstandenen Kosten ab.

Das zunächst zuständige Amtsgericht verpflichtete die Ehefrau zur Übernahme der hälftigen Reparaturkosten. Gegen diese Entscheidung legte die Ehefrau Beschwerde ein. Der Beschwerde half das OLG Brandenburg jedoch nicht ab.

Zur Begründung führte das OLG Brandenburg u.a. Folgendes aus:

„Aufgrund des Miteigentums beider Beteiligten an dem Grundstück besteht zwischen ihnen insoweit eine Bruchteilsgemeinschaft gem. den §§ 741 ff. BGB. Nach § 748 BGB ist jeder Teilhaber den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gegenstands zählen sämtliche vermögensmindernde Maßnahmen, d.h. Aufwendungen zur Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung des Gegenstandes. Zu solchen Verwaltungsmaßnahmen zählen insbesondere Reparatur- oder Umbaumaßnahmen an einem Haus. Gerechtfertigt sind die Kosten, wenn die Teilhaber die Zustimmung erklärt haben oder die Maßnahme notwendig war (§ 744 Abs. 2 BGB).

Die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche anspruchsbegründenden Voraussetzungen des § 748 BGB hat derjenige Teilhaber, der sich auf diese Voraussetzungen zu seinen Gunsten beruft und daraus eine Erstattung verlangt, hier daher in vollem Umfange der Antragsteller (…).

Gemäß § 744 Abs. 2 BGB ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen. Notwendig ist eine Maßnahme, die entweder die Substanz oder den Wert der Sache erhält. Nicht notwendig sind grundsätzlich wirtschaftlich unvertretbare oder der Schaffung eines neuen wirtschaftlichen Wertes dienende Maßnahmen. Notwendig ist eine Maßnahme nur dann, wenn sie vom Standpunkt eines vernünftigen Eigentümers oder sonst wie Berechtigten aus als zur Erhaltung des Gegenstands notwendig erscheint.

Regelmäßig werden notwendige Erhaltungsmaßnahmen keinen Aufschub dulden. Begriffsnotwendig ist das aber nicht. Ist das gemeinschaftliche Haus reparaturbedürftig und führt das Unterlassen der Reparatur dazu, dass das Haus auf lange Sicht an Wert verliert, so ist der Teilhaber berechtigt, die erforderlichen Reparaturen auch gegen den Widerstand der anderen Teilhaber durchzuführen. Die entsprechende Befugnis des Teilhabers ist also nicht auf reine Eilmaßnahmen begrenzt. Es genügt, dass ohne die Maßnahme der Bestand der Sache auf längere Sicht bedroht ist und dass es wirtschaftlich vernünftig ist, die Maßnahme, die auf Dauer doch nicht unterbleiben kann, hier und jetzt vorzunehmen.

Ein in wirtschaftlicher Hinsicht vernünftiger Berechtigter wird nur solche Aufwendungen zur Erhaltung der Sache machen, die durch Nutzung oder jedenfalls Veräußerung wieder realisiert werden können. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine notwendige Maßnahme vorliegt, ist deshalb zugleich ein objektiver Maßstab anzulegen, wobei besonders die finanziellen Möglichkeiten der Teilhaber zu berücksichtigen sind. Dabei können auch wertverbessernde Maßnahmen notwendig sein, sofern sie bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtungsweise angezeigt und die finanziellen Möglichkeiten der Teilhaber diese zulassen. Erst wenn die Renovierung eines Hauses nicht mehr der Abwehr von Schäden, sondern überwiegend der Wertsteigerung dient, liegt keine Notwendigkeit iSd. § 744 Abs. 2 BGB vor“.

Fazit

Aufgrund der Beweisaufnahme war das OLG Brandenburg im konkreten Fall davon überzeugt, dass Schäden des Daches bzw. des Terrassendaches vorlagen und diese durch einfache Reparaturmaßnahmen nicht mehr zuverlässig zu beheben waren.

Der Ehemann war daher berechtigt die Reparaturen in Auftrag zu geben, da diese aus objektiver Sicht geboten waren. Aufgrund der fortbestehenden Bruchteilsgemeinschaft war die Ehefrau zudem verpflichtet die Hälfte der angefallenen Kosten zu übernehmen.

Auch nach erfolgtem Auszug ist der nicht mehr in der Immobilie lebende Ehegatte daher verpflichtet Reparaturkosten in der Höhe des tatsächlichen Anteils zu tragen. Auch sind Reparaturmaßnahmen nicht auf reine Eilmaßnahmen begrenzt. Vielmehr genügt es, dass ohne die Maßnahme der Bestand der Sache auf längere Sicht bedroht ist und dass es wirtschaftlich vernünftig ist, die Maßnahme, die auf Dauer doch nicht unterbleiben kann, hier und jetzt vorzunehmen.