In seiner aktuellen Entscheidung musste das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024, Az. 7 U 45/23) die Möglichkeit der Anfechtung bei einem Hauskauf prüfen. Die Entscheidung ist von erheblicher Praxisrelevanz.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Etwa zehn Jahre bewohnte ein Ehepaar aus Pirmasens ein Haus, bevor es dieses zum Verkauf anbot. Ein anderes Ehepaar zeigte sich interessiert, die Verkaufsverhandlungen zwischen den Parteien begannen. Im Rahmen der Verkaufsgespräche kam jedoch nie zur Sprache, dass das Verkäufer-Ehepaar einige Jahre zuvor das Wohnzimmer hatte vergrößern lassen. Dies geschah durch das Entfernen tragender Trennwände im ersten Obergeschoss des Hauses. Als Folge der Bauarbeiten wurde die Decke nur noch durch zwei Eisenträger gestützt, die direkt auf das Mauerwerk aufgelegt und zusätzlich durch Baustützen gestützt wurden, die eigentlich nur für den vorübergehenden Gebrauch gedacht sind. Diese Trägerkonstruktion wurde anschließend durch Verblendungen verdeckt und war nicht mehr ohne Weiteres sichtbar. Einen Nachweis über die Statik holten die Verkäufer, nach Durchführung der vorgenannten Arbeiten, auch nicht ein.
Die neuen Eigentümer beauftragten nach dem Kauf des Anwesens im Rahmen von Renovierungsmaßnahmen einen Statiker, der den Pfusch am Bau entdeckte. Der Statiker kam zu der deutlichen Einschätzung, dass die Trägerkonstruktion im ersten Obergeschoss unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig sei. Diese Feststellungen nahm das Käufer-Ehepaar zum Anlass, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten und die Voreigentümer, nachdem eine außergerichtliche Klärung nicht möglich war, auf Rückabwicklung zu verklagen.
Das OLG Zweibrücken gab den Käufern recht.
Das Verschweigen von Tatsachen stellt zwar grundsätzlich nur dann eine Täuschung im Sinne von § 123 Abs. 1 Alt. 1 BGB dar, wenn gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben) eine Aufklärungspflicht besteht. Die Verkäufer seien in der konkreten Situation in der Pflicht gewesen, auch ungefragt darüber zu informieren, dass tragende Wände entfernt wurden und damit in die Statik des Wohnhauses eingegriffen wurde. Erst recht sei darüber aufzuklären gewesen, dass kein Nachweis hinsichtlich der statischen Tragfähigkeit der Stahlträgerkonstruktion vorliege. Darüber hinaus hätte das Verkäufer-Ehepaar dem Käufer-Ehepaar nach Auffassung des OLG Zweibrücken auch mitteilen müssen, dass die Arbeiten durch eine ihnen kaum bekannte ausländische Firma durchgeführt wurden und zu den genauen Maßnahmen bis heute keinerlei Unterlagen vorliegen.
An der Anfechtbarkeit ändere auch nichts, dass die Verkäufer wohl selbst von der ausreichenden Tragfähigkeit der Konstruktion ausgingen, da sie ja noch einige Jahre nach den Umbauarbeiten in dem Haus gewohnt hatten. Dass die Käufer das Haus vor dem Kauf zusammen mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten, sei für die Anfechtbarkeit ohne Belang. Die Statik eines Wohnhauses sei im Hinblick auf mögliche Gefahren für die Gebäudesubstanz und „auch für Leib und Leben der Bewohner von so wesentlichem Interesse“, dass eine Veränderung an ihr einem Grundstückserwerber in jedem Fall zu offenbaren sei – und zwar ungefragt, so das OLG.
Werden in einem Anwesen somit besonders eingriffsintensive Baumaßnahmen durchgeführt, sind die Verkäufer gut beraten, wenn sie die Kaufinteressenten hierüber auch ungefragt informieren.