Parkett-Beschädigung durch Hundehaltung – Hat Vermieter Anspruch auf Schadenersatz?

Das AG Koblenz (AG Koblenz, 20.12.2013 – 162 C 939/13) musste sich mit genau dieser Frage befassen.

Der Kläger bewohnte als Mieter vom 01.07.2011 bis 31.05.2012 eine beim Beklagten angemietete 3 Zimmer-Loftwohnung. Im Wohnbereich dieser Wohnung ist Parkett ausgelegt. Dem Mietverhältnis lag ein Mietvertrag vom 18.05.2011 zugrunde. § 13 dieses Mietvertrages enthält eine formularmäßige Regelung dahingehend, dass die Haltung von Tieren mit Ausnahme von Kleintieren der schriftlichen Einwilligung des Vermieters bedarf. Nach § 13 Satz 5 des Mietvertrages haftet der Mieter für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden. § 27 des Vertrages enthält eine Individualvereinbarung mit folgendem Wortlaut: „Die Tierhaltung wird für den, uns bekannten, Hund (Labrador) gestattet.“

Während der Mietzeit kam es durch den von dem Kläger nach Maßgabe der zitierten Bestimmung des § 27 Mietvertrag gehaltenen Labrador zu Beeinträchtigungen der Oberflächenversiegelung des in der Wohnung verlegten Parketts. Davon war die gesamte Parkettfläche mit Ausnahme derjenigen Stellen betroffen, wo Möbel aufgestellt waren. Es handelte sich um Kratzer, die auf die Einwirkung der Krallen des Hundes des Klägers zurückzuführen waren. Ursächlich hierfür waren die täglichen Bewegungen des Tieres über den gesamten Mietzeitraum.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses beanstandete die zuständige Hausverwaltung den Zustand des Parketts. Für die Instandsetzung berechnete die beauftragte Firma insgesamt 4.863,53 €. Zur Vermeidung einer anderweitigen Inanspruchnahme für Mietausfallschaden an die Hausverwaltung zahlte der Kläger zunächst den Rechnungsbetrag. Mit seiner Klage vor dem AG Koblenz verlangte der Kläger dann die Rückzahlung vom Beklagten.

Das Amtsgericht gab der Klage statt und führte aus, dass der Kläger den Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB in Anspruch nehmen kann, da die von ihm geleistete Zahlung für die Instandsetzung des Parkettbodens in dem zuvor von ihm angemieteten Mietobjekt ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Dem Beklagten stand diesbezüglich kein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache im Hinblick auf die von dem Hund des Klägers verursachten Beeinträchtigungen des Parkettbodens zu, da diese im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauches herbeigeführt wurden, den der Kläger als Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten hat.

Nach Ansicht des AG Koblenz kam es entscheidend darauf an, ob ein Schadensersatzanspruch des Beklagten gegen den Kläger wegen der durch den Hund des Klägers verursachten Kratzer auf dem Parkettboden des Mietobjektes gerechtfertigt war oder ob diese Kratzer noch im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauches gemäß § 538 BGB liegen. Letzteres hat das Amtsgericht ausdrücklich bejaht.

Mit Berufungsurteil vom 06.05.2014 – 6 S 45/14 hat das LG Koblenz die Entscheidung des Amtsgerichts indes aufgehoben und u .a. ausgeführt:

„Ebenso wie der Vermieter ist auch der Mieter zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich seines Vertragspartners und der Mietsache verpflichtet. Er muss die Mietsache schonend und pfleglich behandeln und altes unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann. Die Obhutspflicht beschränkt sich nicht nur auf das Unterfassen von Beschädigungen der Mietsache sondern verlangt im zumutbaren und gebotenen Umfang auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung bzw. -abwendung (zum Ganzen: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Rn 275).

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass eine Verletzung dieser Obhutspflicht und damit auch ein Schadensersatz nicht in Betracht kommt, wenn es sich um eine Abnutzung der Mietsache im Sinne des § 538 BGB gehandelt hätte. Das ist aber entgegen den Wertungen des Amtsgerichts nicht der Fall. Denn die Frage danach, welchen Inhalt und Umfang die vertragsgemäße Nutzung hat, ist unter Berücksichtigung des Interesses des Klägers an einer möglichst uneingeschränkten Nutzung der Wohnung einerseits, und des Interesses des Beklagten am Erhalt der Mietsache andererseits zu beantworten. Das dabei entstehende Spannungsverhältnis ist unter Berücksichtigung des konkreten Vertragsinhalts aufzulösen. Danach ergibt sich folgendes:

Zwar war dem Kläger die Haftung des Labradors ausdrücklich erlaubt worden, jedoch stellt ihn diese Erlaubnis, wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend ausgeführt hat, nicht von jeglicher Verantwortung für Schäden, die durch den Hund hervorgerufen werden können, frei. Er blieb vielmehr aufgrund seiner Obhutspflicht aufgefordert, im Rahmen des ihm Zumutbaren die Mietsache vor Schäden auch durch den Hund zu bewahren.

Das bedeutet für den konkreten Fall, dass er, sobald er feststellte, dass die Krallen des Hundes erhebliche Kratzer verursachten, entsprechende Gegenmaßnahmen hätte ergreifen müssen. Denn anders als bei der Benutzung durch den Kläger selbst, etwaige Mitbewohner oder Besucher, von denen ein entsprechendes Verhalten bzw. denen gegenüber entsprechende Maßnahmen nicht hätten gefordert werden können, war es dem Kläger zumutbar, den Aufenthalt des Hundes auf einzelne Räume zu beschränken oder den Parkettboden auf sonstige Weise vor den Krallen des Hundes zu schützen.

So hätte er den Hund etwa nur in solchen Bereichen halten können, in denen kein Parkett lag oder einen Bereich, in dem der Hund gehalten werden sollte, mit Teppichboden oder sonstigen zum Schutz des Parketts geeigneten Materialien abdecken können. Alternativ hätte er die Krallen des Hundes mit Kratzschutz, etwa Im Handel erhältlichen Hundesocken ausstatten können. Dadurch wäre der Kläger in seinem Recht zur Benutzung der Wohnung mit seinem Labrador dann auch nur unwesentlich eingeschränkt gewesen“.

Streitigkeiten aufgrund von Schäden in einer Mietwohnung sind von hoher Bedeutung in der Praxis.