Macht ein Mieter wegen zu hoher Raumtemperaturen eine Mietminderung geltend, muss er genaue Angaben zur Innen- und Außentemperatur machen. Denn das Verhältnis von Innen- und Außentemperatur entscheidet über das Vorliegen eines Mangels. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 12.09.2019 – I-24 U 197/18) entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall machten die Mieter von Gewerberäumen eine Mietminderung wegen zu hoher Raumtemperaturen geltend. Sie behaupteten dass, dass die Innentemperatur zwischen Mai und September 2016 bei 30 bis über 40 °C lag. Der Vermieter hielt die Mietminderung für unberechtigt und kündigte schließlich das Mietverhältnis ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Nachdem die Mieter die Räumlichkeiten nicht verließen, erhob er schließlich Klage auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume. Das Landgericht Wuppertal gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Zur Begründung führt das OLG wie folgt aus:
„Welche Anforderungen an einen Vermieter in Bezug auf die Raumtemperatur des Mietobjekts zu stellen sind, wird nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird auf die Arbeitsstättenverordnung, die Arbeitsstätten-Richtlinie und die DIN 1946 (betreffend Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zurückgegriffen, wonach ein Mangel vorliegen soll, wenn die Innentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur“ von 26° übersteigt bzw. bei Außentemperaturen von über 32 °C die Innentemperatur nicht 6 °C unter der Außentemperatur liegen soll. Ob die Arbeitsstättenverordnung herangezogen werden kann, ist jedoch bereits deshalb fraglich, weil deren Regelungen zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern gelten und allenfalls mittelbar Auswirkungen auf die Verpflichtungen eines Vermieters haben können. Es erscheint zudem fraglich, ob bei einem Mietobjekt, welches den anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, etwaige hitzebedingte Beeinträchtigungen des Mieters bzw. von dessen Angestellten und daraus resultierende Folgen einseitig dem Vermieter überbürdet werden können, welcher auf diese Umweltbedingungen naturgemäß keinen Einfluss hat“.
Zur Darlegung der tatsächlichen Temperaturen hat das Gericht Folgendes festgehalten:
„Danach bedarf es in jedem Fall der konkreten Darlegung des Mieters, an welchen Tagen Temperaturverhältnisse herrschten, die auf einen Mangel der Mieträume zurückzuführen sind. Dazu genügt weder die pauschale Behauptung, in dem Zeitraum von „Mai bis September 2016“ habe die Innentemperatur „bei 30 bis über 40° gelegen“ noch die Temperaturerhöhungen seien durchgehend gewesen. Zutreffend hat das Kammergericht darauf abgestellt, dass nicht jeder Sommer gleich warm und sonnig verläuft und das Klima auch in insgesamt warmen Sommern nicht an jedem Tag gleich ist“.
Nach Auffassung des Gerichts bedarf es somit stets präziser Angaben über die konkreten Raumtemperaturen und der damit korrespondierenden Außentemperaturen, jedenfalls soweit ein Mangel aus dem Nichteinhalten eines Abstands zwischen Außen- und Innentemperatur hergeleitet werden soll. Soweit der Mieter diesbezüglich keine konkreten Angaben machen kann, ist eine Mietminderung grundsätzlich nicht berechtigt.
Angesichts des stetig fortschreitenden Klimawandels werden sich Fragen zur (erlaubten) Temperatur in Mietobjekten zukünftig regelmäßig stellen.
Für sämtliche mietrechtliche Fragen stehen Ihnen Rechtsanwalt Schwab und Rechtsanwalt Doll gerne zur Verfügung. Wir beraten sowohl Vermieter, als auch Mieter.