Schadensersatz beim Kauf eines mangelhaften Hausgrundstücks

In einer aktuellen Entscheidung musste sich das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 09.10.2018 – I-24 U 194/17) mit der Frage befassen, ob ein Sachmangel vorliegt, wenn der Verkäufer eines Hausgrundstücks mit Wohnung und Gewerberäumen zusichert, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt sei, allerdings eine Genehmigung zur Nutzung der Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken nicht vorliegt.

Dem Fall lag der folgende Sachverhalt zugrunde:

Im Oktober 2012 kam es zwischen den Parteien zu einem Kaufvertragsschluss über ein Grundstück, welches mit einem dreigeschossigen Gebäude bebaut war. Im Dachgeschoss des Gebäudes befanden sich zwei Wohnungen. Zudem wollte die Käuferin das Obergeschoss als Arztpraxis nutzen. Ausweislich des Kaufvertrags war die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt. Erst nach Erwerb des Anwesens stellte sich heraus, dass eine Nutzung des Gebäudes zu Wohn- und Gewerbezwecken nicht genehmigt war.

Um den (bei Erwerb zugesagten) genehmigungsfähigen Zustand zu erreichen, musste die Käuferin Kosten in Höhe von etwa 30.000 Euro netto aufwenden. Die Käuferin verlangte diesen Betrag von der Verkäuferin als Vorschuss und erhob schließlich Klage. Das Landgericht Krefeld gab der Klage statt. Gegen die erstinstanzliche Entscheidung legte die Beklagte Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Berufung der Beklagten zurück.

Das verkaufte Haus hatte – so das OLG – nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB. Der vereinbarte allgemeine Ausschluss der Sachmängelhaftung erstreckte sich darauf nicht. Weiter hielt das OLG fest, dass bereits in der Entscheidung des für Immobilienkaufrechts zuständigen 5. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 31. Oktober 1997 ausgeführt wurde, dass die Versicherung eines Verkäufers, dass die “aufstehenden Gebäude” behördlicherseits genehmigt und abgenommen sind, vom Käufer nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte so verstanden werden muss, dass die verkauften Gebäude baurechtlich genehmigt sind und die behördliche Genehmigung sowie die Abnahme sich nicht nur auf das Mauerwerk, den Grundriss und die Aufteilung des Hauses beziehen, sondern die Nutzung des Gebäudes einschließen, die dem Ausbauzustand, den das Haus mit seinen Räumlichkeiten bei Vertragsschluss konkret aufweist, entspricht.

Ist das nicht der Fall, muss der Verkäufer den Käufer hierauf ausdrücklich hinweisen und seine Zusicherung entsprechend eingrenzen. Es genügt insoweit nicht, dass das Haus entsprechend der erteilten Baugenehmigung errichtet und von der Bauaufsichtsbehörde abgenommen wurde. Denn die Zusicherung bezieht sich nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung und behördlichen Endabnahme des Hauses, sondern auf den des Verkaufs. Sie erstreckt sich folglich auf alle nach Fertigstellung des Bauwerks erfolgten genehmigungsbedürftigen Änderungen.

Auch steht der Klägerin der Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten zu. Zwar habe der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 – für das Werkvertragsrecht eine Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten ausgeschlossen. Dies gelte aus Sicht des OLG aber nicht für das Kaufrecht. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs beruhe auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts.

Dort bedürfe es keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mangelbeseitigungskosten, da dem Besteller ein Selbstvornahmerecht zustehe und er dafür einen Vorschuss verlangen könne. Dies sei im Kaufrecht aber nicht möglich. Ohne die Möglichkeit der Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten müsse der Käufer unter Umständen erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangen, meist finanzierten Grundstückskaufs gar nicht möglich sei.

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