Pflicht des Mieters zur Duldung von Instandsetzungsarbeiten nur bei vorheriger, ordnungsgemäßer Ankündigung des Vermieters.

In einer aktuellen Entscheidung hat sich das Amtsgericht Berlin-Mitte (vgl. Urteil vom 01.04.2022 – 104 C 183/21) ausführlich mit der Frage befasst, ob und wie der Vermieter Instandsetzungsarbeiten in der ihm gehörenden Mietwohnung anzukündigen hat.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde

Da es im August 2020 in einer Wohnung in Berlin zu einem größeren Wasserschaden im Badezimmer kam, mussten umfangreiche Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung ausgeführt werden. Es sollten alle Sanitätsinstallationen, wie Badewanne und Toilette, sowie die Fliesen und der Bodenbelag entfernt und ersetzt werden. Außerdem sollte die Badezimmertür ausgebaut werden und durch eine Folientür ersetzt werden. Schließlich sollten noch Trocknungsmaschinen aufgestellt werden. Dem Mieter wurde im Vorfeld allerdings nicht mitgeteilt, wie lange die Arbeiten dauern sollten und auf welche Weise er Ersatz für das nicht nutzbare Badezimmer erhält.

In der Folge konnte mit dem Mieter kein Termin für den Beginn der Instandsetzungsarbeiten ausgemacht werden, weshalb die Vermieterin ihm fristlos kündigte. Nachdem sich der Mieter weigerte die Kündigung zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied zugunsten des Mieters. Der Vermieterin stehe nach Ansicht des AG Berlin-Mitte kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da die Kündigung unwirksam sei. Zwar habe ein Mieter Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555 a Abs. 1 BGB grundsätzlich zu dulden. Jedoch müsse dem Mieter zuvor eine ordnungsgemäße und rechtzeitige Ankündigung der geplanten Maßnahmen zugehen. Es sei, so das AG Berlin-Mitte weiter, zu beachten, dass Bauarbeiten nicht ohne jede Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters ausgeführt werden können. Verstößt der Vermieter gegen die Ankündigungspflicht, sei der Mieter nicht zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet.

Im konkreten Fall habe die Vermieterin nach Auffassung des AG Berlin-Mitte gegen ihre Ankündigungspflicht verstoßen. Es sei unzureichend lediglich die geplanten Maßnahmen mitzuteilen. Die Informationspflicht der Vermieterin sei erheblich umfangreicher gewesen. So sei offensichtlich, dass der Mieter die Wohnung habe verlassen müssen. Es hätte dann geklärt werden müssen, wie das Eigentum des Mieters während der Arbeiten gesichert wird, wo sich eine etwaige Ersatzwohnung befindet und wie sie im Einzelnen ausgestattet ist. Diese Informationen habe die Vermieterin nicht geliefert.

Inhaltlich muss die dem Vermieter obliegende Ankündigung mithin den voraussichtlichen Beginn, Umfang und Dauer der geplanten Maßnahme sowie die zu erwartenden Auswirkungen auf die Wohnung benennen. Der Mieter muss sich nach den Angaben in der Mitteilung eine genaue Vorstellung darüber machen können, was an Beeinträchtigungen auf ihn zukommt.

Bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Ankündigungspflicht, also bei fehlender oder unzureichender Mitteilung, hat der Mieter die Maßnahme nicht zu dulden. Eine Kündigung kann auf das rechtmäßige Verhalten des Mieters daher nicht gestützt werden. Dem Vermieter ist es jedoch unbenommen, die Ankündigung nachzuholen und damit die Duldungspflicht des Mieters auszulösen.

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