Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages

Vermieter haben naturgemäß Interesse an solventen Mietern, die noch dazu langfristig in der vermieteten Wohnung verbleiben. Oft werden deshalb Zeitmietverträge geschlossen, da diese für die vereinbarte Mietdauer grundsätzlich nicht kündbar sind.

Auch bei Zeitmietverträgen stellt sich allerdings oftmals die Frage, ob der Mieter auch vor Ende der vertraglich vereinbarten Mietzeit aus dem Mietvertrag herauskommt, wenn er einen Nachmieter stellt.

Dem kürzlich vom BGH entschiedenen Fall (vgl. BGH, Urteil v. 07.10.2015, Az.: VIII ZR 247/14) lag ein Zeitmietvertrag mit einer festen Mietdauer von vier Jahren zugrunde. Der Mieter musste allerdings nach zwei Jahren berufsbedingt umziehen und kündigte deshalb den Mietvertrag und räumte die Wohnung.

Die Vermieterin akzeptierte die vorzeitige Kündigung des Mieters nicht, erklärte sich aber bereit, diesen bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse allerdings – ebenso wie der Vormieter vor Vertragsschluss – eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde.

Einige Zeit später baten die Vormieter um Mitteilung eines Besichtigungstermins für einen zwischenzeitlich gefundenen Mietinteressenten. Die Vermieterin, die in 120 Kilometern Entfernung vom Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei. Der Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab.

Der Fall landete vor Gericht. Die Vermieterin verlangte zuletzt die Zahlung der rückständigen Miete nebst Zinsen sowie die Feststellung, dass das Mietverhältnis bis mindestens zur vertraglich vereinbarten Mietzeit fortbestehe und die zuvor vom Mieter ausgesprochene Kündigung unwirksam sei.

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab der Vermieterin Recht und betonte, dass der Mietvertrag mangels geeigneten Nachmieters nicht wirksam beendet worden ist.

Der BGH hält zunächst fest, dass ein Vermieter bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen kann.

Die Weigerung der Vermieterin den potentiellen mangels erteilter Auskünfte zu akzeptieren, stellt sich – so der BGH weiter – auch nicht als treuwidrig dar. Es obliegt allein dem Mieter, einen geeigneten Nachmieter zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.

Allein der Vormieter musste sich deshalb – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchführen sowie – in gleicher Weise wie von der Vermieterin bei seiner Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anfordern und der Vermieterin übermitteln.

Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben- und Risikoverteilung kann es der Vermieterin nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von Besichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbunden gewesen wäre, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig gemacht hat. Dem Vormieter stand es frei, vor der Räumung des Mietobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen.

Die Anforderungen an den Vormieter für die Stellung eines Nachmieters bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses sind durchaus hoch.